Neben beabsichtigten Gewinnen der Gesellschaft wurden geschlossene Fonds in der Vergangenheit oft als Steuerstundungsmodelle eingesetzt:
Bis 2005 wurden geschlossene Fonds mit (in der Anfangsphase) kalkulierten hohen Verlusten der Gesellschaft aufgelegt, um dem Investor steuerliche Verlustzuweisungen zu verschaffen. Wer als Privatinvestor einen hohen Grenzsteuersatz hatte, konnte mit einer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds den Zeitpunkt der Versteuerung auf später verschieben, wenn der persönliche Steuersatz vermutlich niedriger sein wird.
Es handelt sich also nicht um Steuerspar- sondern um Steuerstundungsmodelle. Diese Möglichkeiten wurden vom Gesetzgeber inzwischen weitgehend eingeschränkt. Das Einkommensteuer Gesetz regelt das Verbot von Steuerstundungsmodellen, wonach Verluste im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden dürfen.
Der geschlossene Fonds hat sich in letzter Zeit daher vom Steuerstundungs- hin zum Renditeobjekt entwickelt. Ein Hauptziel ist die Erwirtschaftung einer überdurchschnittlichen Nachsteuer-Rendite. Hierzu werden oft steuerliche Besonderheiten der einzelnen Anlagegüter (z. B. die Tonnagesteuer bei Schiffen oder die Abschreibung bei Immobilien), aber auch besondere Konzeptionen (z. B. ausländische Betriebsstätten) genutzt.
Ein weiterer wesentlicher Renditeaspekt ergibt sich daraus, dass sich die Kassenhaltung der Beteiligungsgesellschaft auf die operativ zu erwartenden Kosten und eine Liquiditätsreserve beschränkt. Die Eigenheiten der geschlossenen Anlage verlangen, anders als dies bei offenen Fonds der Fall ist, keine Reserve an Barmitteln, um aussteigewillige Anleger auszuzahlen. Da die Barreserve im Fonds somit in der Regel wesentlich niedriger ist, wird die Rendite nicht durch die gewichtete Geldmarktverzinsung (bekannt auch vom Tagesgeld) geschmälert.
Unterstellt das Finanzamt dem Fonds fehlende Gewinnerzielungsabsicht, gehen die erhaltenen Steuervorteile nachträglich verloren.
Ein nicht unerheblicher Anteil, gerade von geschlossenen Immobilienfonds in Ostdeutschland, erweist sich so als Bumerang für die Anleger. Verluste aus Steuerstundungsmodellen, denen der Steuerpflichtige nach dem 10.11.2005 beigetreten ist oder für die nach dem 10. 11.2005 mit dem Außenvertrieb begonnen wurde, dürfen weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden
Für geschlossene Fonds gilt keinerlei Einlagensicherungsfonds. Bei Pflichtverstößen oder Fehlern der Fondsmanager haftet meist nur deren Eigenkapital. Der Abschluss von Versicherungen nimmt zu, ist aber noch nicht verbreitet.
Mangelnder wirtschaftlicher Erfolg kann, je nach Rechtsform des Fonds zu einer Nachschusspflicht führen. Dies gilt vor allem für die GbR-Fonds. Bei KG-Fonds, in denen sich der Anleger als Kommanditist beteiligt, haftet er „nur” mit seiner Einlage. Hier kann jedoch die Haftung für erhaltene, aber durch den Fonds nicht verdiente (erwirtschaftete) Ausschüttungen (zum Beispiel durch Mietgarantien) wiederaufleben. Ein GbR-Gesellschafter ist Vollhafter, der im Zweifelsfall mit seinem gesamten Vermögen haftbar gemacht werden kann.
Somit ist der offene Immobilienfonds für eine Altersversorgung nur sehr bedingt geeignet. Nur wer genügend Kapitalreserven hat, kann in dieser risikobehafteten Anlageform einen Teil seines Kapitals investieren. Und sollte hierbei stets die Fonds von Kapitalgesellschaften, die zumindest mehr Sicherheit bei Verlusten bieten, aus wählen.