Die Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds: Bei den offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft betreut wird.
Die Kapitalgesellschaft gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die Kapitalgesellschaft vertreten.
Eine Depotbank verwahrt die liquiden Mittel, die dem Fonds gehören und gibt die Fondsanteile aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz.
Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (überwiegend Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen.
Die Liquiditätsreserve eines Fonds muss mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber nur auf maximal 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als fünf Prozent des Fondsvermögens beträgt.
Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder aber er muss Immobilien verkaufen.
Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.
Die Mieteinnahmen und andere Erträge eines offenen Immobilienfonds werden nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der Absetzung für Abnutzung einmal jährlich an die Inhaber der Anteilscheine ausgeschüttet. Thesaurierende Immobilienfonds investieren dagegen Mieteinnahmen und andere Erträge automatisch in neue Liegenschaften. Die Investitionen nutzen den Anteilseignern ebenfalls, denn sie steigern den Wert der Anteilscheine.
Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann je nach Struktur des Fonds steuerliche Vorteile bieten. Ein Teil des Gewinns eines Immobilienfonds basiert auf Wertsteigerungen der Objekte. Dieser Teil ist steuerfrei.
Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als „Einkünfte aus Kapitalvermögen” besteuert. Werden diese Einkünfte in Ländern erzielt mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, so sind diese – eventuell unter Beachtung des Progressionsvorbehalts – steuerfrei.
Immobilienfonds, die nur im Ausland investiert sind, können auf diese Weise Ausschüttungen mit bis zu 100 prozentiger Steuerfreiheit erzielen.
Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds wird von der jährlichen Ausschüttung und der Wertentwicklung der Anteilscheine bestimmt. Zwischen 1975 und 2003 bewegte sich die Wertentwicklung offener Immobilienfonds nach Berechnungen des „Bundesverbandes Investment und Asset Management” zwischen +5,6 und +3,3 %. Einen Höhepunkt erreichte sie 1992 mit 9,4 %.
Im Jahr 2006 erwirtschafteten erstmals offene deutsche Immobilienfonds offiziell Verluste.
Die erstaunlich stabile und bis zum Jahr 2006 immer positive Wertentwicklung der offenen deutsche Immobilienfonds seit 1959 – unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Preise am deutschen Immobilienmarkt stark gestiegen oder gesunken sind macht auch den offenen Immobilienfonds als Anlage interessant. Jedoch sollte nur ein Teil des Kapitals in solche Anlageformen investiert werden, da generelle Prognosen über die Wertentwicklung (und damit die Sicherheit) nicht mit letztendlicher Sicherheit zu geben sind.